Quelles sont les obligations du locataire et du bailleur pour un bail commercial ?

Un bail commercial donne des droits et impose des obligations au locataire comme au bailleur. Paiement du loyer, travaux dans le bien, cession ou renouvellement du bail : connaître les règles permet d’éviter les désaccords et les mauvaises surprises.

Les droits et obligations du locataire

L’obligation principale du locataire est de payer son loyer selon les conditions prévues dans le contrat de bail.

Le bail commercial accorde également au locataire plusieurs droits spécifiques. Certains doivent être exercés dans des formes et des délais précis.

Réaliser des travaux

Le locataire peut effectuer les transformations utiles à ses activités sous certaines conditions. Le coût des travaux ne peut notamment dépasser trois années de loyer. Les travaux ne peuvent compromettre la salubrité, la sécurité ou l’esthétique du bien. Le bailleur doit être informé des travaux et peut, dans certains cas, s’y opposer.

Obtenir une indemnisation

Le locataire a le droit de se faire indemniser, à son départ des lieux, pour les transformations autorisées que le bailleur souhaite conserver.

Céder un bail commercial

Le locataire peut céder son bail lorsqu’il cède en même temps son fonds de commerce, même en cas de clause contraire prévue dans le contrat de bail.

Renouveler un bail commercial

Le locataire a le droit d’obtenir par préférence à toute autre personne le renouvellement de son bail pour poursuivre la même activité. Le bailleur peut toutefois refuser ce renouvellement dans certains cas prévus par la loi.

Informer les clients d’un déménagement

En cas de déménagement, le locataire peut afficher, pendant six mois à compter de la fin du bail, un avis indiquant la nouvelle adresse de son commerce.

Les droits et obligations du bailleur

La principale obligation du bailleur est de garantir au locataire d’utiliser paisiblement le bien loué. Il dispose également de droits spécifiques visant principalement à modérer les droits de son locataire, sous certaines conditions :

S’opposer aux travaux

Le bailleur a le droit de s’opposer aux transformations envisagées par le locataire. Si des travaux sont réalisés sans l’autorisation requise, il peut notamment demander leur arrêt ou leur suppression. Il peut également décider de les conserver sans devoir les indemniser.

Indemniser les travaux

Lorsque des transformations ont été réalisées avec son accord, le bailleur peut s’opposer à leur suppression à la fin du bail. Dans ce cas, une indemnisation est due au locataire.

Renouveler le bail

Le bailleur peut refuser au locataire le renouvellement du bail, sous certaines conditions (occupation personnelle, réaffectation de l’immeuble à une autre destination, transformation profonde de l’immeuble, offre de loyer supérieur d’un tiers…). Selon la situation et le motif invoqué, une indemnité peut être due au locataire.